▲ 주택공급 활성화와 부동산금융 시장 안정을 위한 정책과제 요약, 출처: 한국건설산업연구원
[태한건설신문 홍길동 기자] 재작년 하반기 촉발한 부동산PF(프로젝트 파이낸싱) 위기가 최근 본격 현실화하고 있다는 분석이 나왔다. PF위기 연착륙을 통해 거시경제 전반으로의 파급효과를 최소화하는 것이 급선무라는 것이다.
한국건설산업연구원이 지난 8일 발간한 건설동향브리핑에 따르면, 최근 개발사업장들의 수익성 악화로 PF의 정상적 상환 가능성이 크게 낮아진 가운데 금융감독당국이 PF의 신속한 정리에 나서면서 건설산업 전반에 위기감이 고조되고 있다. 정부가 PF위기 연착륙을 위해 부실규모를 감축할 수 있는 다양한 지원책을 추진해야 한다는 것이다.
건산연은 우선 ‘부실규모 감축 대책’ 중 ‘경·공매 토지 및 미분양에 대한 매입 기반 확충’을 꼽았다. 브릿지론 단계에서 사업의 정상적 진행이 더 이상 불가능하거나, 이미 준공이 완료돼 손실 인식 지연이 불가피한 사업장들에 대한 지원책 강화가 필요하다는 것이다.
보고서를 작성한 김정주 연구원은 “공공 참여 펀드나 리츠, 토지은행 등을 활용해, 임대 또는 분양주택 등으로 활용 가능성이 높은 토지에 대한 시장 내 매입 여력을 확충해 줄 필요가 있다”며 “매입주체에 대한 취득-보유-양도세 완화, 투자자에 대해서는 세액공제 허용 등 혜택을 강화하는 방안이 모색돼야 한다”고 했다. 다른 대책으로 ‘추진 중 사업장으로부터의 손실 규모 완화’도 제안했다. 수익성 개선으로 손실 인식 시점을 분산시키고 시장 참여자들 간 협의로 손실 분담이 가능한 여건을 조성해 줘야 한다는 것이다.
또한 국내 개발사업과 부동산 PF의 구조 개선을 제안했다. 지금의 개발 사업구조는 단기분양 목적의 민간개발사업에 PF 방식을 활용하고 있기 때문에, 기본적으로 부동산 경기 변동 과정에서 금융시장 불안을 초래할 가능성을 내포하고 있어, 개선 노력이 이뤄져야 한다는 것이다.
연구원에 따르면, 기본적으로 PF는 사업 과정에서 발생하는 여러 가지 리스크를 공공부문이 ‘금융보증, 최소수입 보장 등’으로 충분히 분담해 주는 상태에서, 민간이 시공 리스크만을 부담하는 구조로 진행되는 민관합동(PPP) 사업에서 활용성이 높은 금융조달 방식이다.
하지만 국내 PF 사업들은 ‘금리, 공사비 등’ 관리 곤란한 거시경제 변수들의 변동으로부터 발생하는 각종 위험에 대한 적절한 위험분담 구조가 마련되지 않는 상태에서 추진되고 있다. 결국 지금의 위기는 불안정한 국내 부동산시장의 특성과 금융조달구조 사이의 미스매치로 인해 촉발된 측면이 크다는 것이다.
김정주 연구원은 “개발사업 참여자 간 위험 분담구조를 정상화해 개발사업의 안정성을 높여야 한다”고 제안했다. 건설시장 내 경쟁적 수주 환경이 건설사들이 과잉 신용공여를 제공토록 하는 주된 원인이라는 것이다.
또한 “국내에서 이뤄지는 개발 사업들에 대한 관리체계 마련으로 유사시 정책적 대응을 효율화하기 위한 방안을 모색해야 한다”고 주장했다. 국토부와 지자체가 협업해 PF 방식으로 자금을 조달하는 사업들에 대한 기본적인 정보(사업장 위치, PF 조달 규모, 공사 종류, 시행자와 시공자 등)를 파악할 수 있는 관리체계를 마련해야 한다는 것이다.
김정주 연구원은 “부실 규모 감축 지원과 개발사업 및 PF의 구조 개선에 대한 세밀한 고민 이뤄져야 한다”고 강조했다.
/홍길동 기자
